融信的绿档疑云

原创 PC4f5X  2021-05-12 21:02 

‍‍融信的绿档疑云

来源: 地产大爆炸

今年业绩会上,面对业绩下滑,融信管理层坦言:“对限价政策理解不透彻,导致了高地价项目的毛利率偏低。”

地王爱好者融信是不想再当地王了吗?

5月7、8日的杭州土拍,给出了否定的答复。

融信以七宗土地(四块与滨江联合)、总价142.27亿元的成果,成为了杭州集中拍地以来最壕的开发商。

当标王,真香!

01

为了土储

此次杭州土拍非常热闹,57宗土地全部出让,价值1179亿元,占去年全年总成交额的近半。

但是热闹的“吆喝声”后,是开发商算起来皱眉的账。

杭州“限房价,竞自持”的土拍规则,压低了得标房企的利润率,在溢价封顶的条件下,还要求一定的自持比例。

在成功出让的57宗土地中,44宗地竞拍到封顶价,平均自持比例达16%,其中,杭州地上房地产集团有限公司竞得G-R21-01地块自持比例最高,达40%。

这里显然没有利润,那房企为什么还要抢?

答案,问另外50家颗粒无收的房企就知道了——赚的少好过没得赚,亏本也好过没钱进。

流水不腐、户枢不蠹,项目净利率为负也比没项目要好,这轮土拍中房企脸上似乎都写着“身不由己”四个字。

这四个字,融信很熟悉。

在三道红线到来前,规模越大越安全是当时全行业的信条,冲千亿就是冲护身符。

2016年上市以后的,融信的全年销售额从不足120亿元一路冲到1500多亿元。但是冲千亿规模,也冲击了融信的健康。

如果说融信的身不由己1.0是为了规模,那么其身不由己2.0是为了土储。

一般来说,合营拿地可以起到控制成本的效果,但是如果合营比例高,也会降低开放商的土储,集中拍地背景下,低土储的企业未来形势其实并不好,严重的说就是没米下锅了。

而融信2871万平方米的土储体量,在千亿房企中算是靠后的。目前融信在建项目有126个,多为合作开发,计划总建筑面积为246.28万平方米,属于融信的权益为118.27万平方米,只有一半左右。

融信其实相当缺地……

同时融信是一家深耕一二线城市的房企,其土地成本实则较高。

据兴证国际证券测算,到去年底融信的整体平均土地成本约7902 元/平方米。

之后,想要获得更多的土地,价格只会更高。而融信又缺钱……

你细品!

02

地王沦为“赔钱货”

如果说,过去两年融信后劲不足是有原因的,那么这个原因一定是负债之外的原因。

毕竟房企谁不负债呢?不然三道红线怎么出台的?

一句话,此前融信“抢”到手的一堆“地王”项目正沦为“赔钱货”。

最具代表性的就是前“中国最贵地王”——上海中兴路一号项目。

2016年8月,融信以总价110.1亿元拍得该地块,较46亿元起拍价溢价139%,楼面价一平100091元。

然而,曾经有多风光,后来就有多“狼狈”。

2020年5月,中兴路一号项目开盘遇冷,销售均价12.98万元/平方米,远低于此前业界估价超15万元/平方米,去化率仅有33%,尚有百套以上在售,认筹金一路跳水。

在今年业绩会上,融信自曝:因上海中兴路一号项目,公司2020年账面计提减值4.8亿元,这占其2020年股东应占溢利的近五分之一。

地王多伤人,融信最清楚,而且他面对的不只这一宗“地王”项目,而是一堆……

2013年,融信经过148轮竞拍,以“地王”之名,拿下了上海徐泾镇会展中心3号地块.

但没想到,7年之后却全面退出了该项目、甚至到了出售上海总部大楼的地步。

所以,当融信成为杭州土拍里的新标王时,引发令人担忧的联想。

03

危险信号

的确!

当年融信的地王项目,已经开始在2020年报里实打实的呈现了:

2020年,融信全年收益483.03亿元,同比下降6.14%,这是2012年有记录以来首次负增长;

公司拥有人应占溢利24.28亿元,较去年下跌23.02%,这也是2012年以来最差表现;

毛利率同比大跌13.2个百分点,至仅11%,是过去三年最低值;

年内溢利34.94亿元,较上年减少40.71%。

不用多说,数据摆在那,评级机构当然也看得到:

标普将融信评级展望从“稳定”调整至“负面”,标普对融信财务杠杆很担忧:“融信中国的土地补充需求仍将居高不下,可能会阻碍对债务增长的控制。”

标普认为,在未来12个月内,融信的毛利率不太可能出现显著复苏,全年毛利率将维持在12%-13%的低位;“公司有约250亿元、毛利率低于10%的项目将在今年交付,明年(2022)还有200亿元的类似项目,约占公司收入的40%”。

此外,惠誉也将融信长期外国货币发行人默认评级展望从“稳定”下调至“负面”。国泰君安(香港)也下调融信目标价。

而这也被资本市场认为是融信的一大危险信号。

04

绿档疑云

事实上,炸天团透过年报数据,的确看到了很多的风险。

比如融信负债总额从2017年的1394亿元涨至2020年1825.9亿元,其中2020年的刚性债务合计718.6亿元。

又比如,融信的账上现金及现金等价物有198.55亿元,较2019年末大幅下降42%。

不过,融信自己不这么认为。

在年报数据发布后,融信宣布其已经从“三道红线”全部睬中变身为三项指标全部达标的“绿档”房企。

管你信不信,反融信的CFO应该已经尽力了

年报季,融信突然更换了审计机构。

而新换的审计机构是靠临阵“接盘“而出名的中兴财光华。

话题回归到这份财报,“明股实债”的可能性又出现了。

2020年,融信权益总额为506.59亿元,其中公司拥有人应占资本和储备177.13亿元,占比34.96%;非控股权益329.46亿元,占比65.03%。

但同期,融信溢利34.95亿元,其中公司拥有人应占溢利为24.28亿元,占比69.47%;非控股权益应占溢利为10.66亿元,占比30.5%。

对比下来,融信在权益总额中占比超6成的非控股公司,却只分得了3成净利润。

实际上,早前融信就曾在项目上用过“明股实债”的财技:2015年其成立规模3亿元的“国民信托-融信2号漳州未来城信托贷款集合资金信托计划”,投资了福建漳州未来城项目。

但是这些财技,未来可能就不好用了。

三道红线后,监管部门加强了工作,连万科董事局主席郁亮都感慨,“现在监管层的监管穿透式的,明股实债、表内表外全覆盖,之前的财务技巧是没有任何作用的,这对所有开发商都是挑战”。

结语:

今天的文章讲了很多融信,事实上,融信不过是闽系房企的一个典型代表。

他们的创始人们都信奉“爱拼才会赢”,敢于冒险,爱拼敢拼,靠着这股敢拼的劲头也曾让整个地产圈瞩目。

不过,当行业骤变时,一个拼字又可能将他们带上风险之地,前有泰禾、福晟,近有禹洲中庚,莫不如此。

最近炸天团也在反思一个问题:做营销的隐藏真实销售,做财务的隐藏真实数据,做公关的隐藏真实舆情,到底是帮助了自己还是害了自己?

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